売却成功のポイント

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高松市の地域密着型不動産会社Seto家(せとうち)ではお客様の幸せを願い、丁寧なご対応と最適なご提案をしております。お客様のご希望・ご事情はもちろん不動産もひとつとして同じものがなく、最適解はそのケースごとに変化します。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことができなければ満足いく売却をすることは難しいのが現実です。ここでは、Seto家(せとうち)が多くのお客様の売却をサポートさせていただいた経験からわかった、売却成功のコツをご紹介いたします。

パターン別でわかる「良い不動産会社」の見極め方

パターン別でわかる「良い不動産会社」の見極め方

世の中には不動産会社がたくさんあり、その中から売却を依頼する会社を選び出すのは簡単ではありません。たとえ全国展開する大手であっても、なかなか売却できなかったり、納得できない値下げを提案されたりすることはよくあります。不動産会社選びで本当に大切なことは何なのか、そのポイントをご紹介します。

「大手なら高く売れる!?」こんなパターンにご注意ください

パターン1

パターン1

所有する不動産が高く評価されれば嬉しいものですが、「相場に合わない高額査定」をする業者であれば注意しましょう。お客様の心理を利用して契約だけ結ぼうとする、悪質業者の可能性があるためです。

たとえば、「地域の相場より高すぎる高額査定」をされたとします。しかしそれは業者側の戦略で、「高額査定」を餌にして自社利益のために契約を結ぼうとしている可能性があります。そのような悪質業者の言葉をそのまま信用してしまった場合、売り出しても買い手が全く見つからず、納得できない値下げを提案される可能性が高くなるため気をつけましょう。

パターン2

パターン2

不動産売却をスムーズに進めるためには「効果的な宣伝」がとても重要です。

たとえば、「しっかり宣伝します」と担当者が言っていたとしても、ニーズやターゲットに合わない宣伝では意味がありません。また、闇雲に宣伝を行っても反響には繋がりにくいでしょう。大手・中小を問わず、ニーズを調査しターゲットを絞り込んだ上でたくさんの人の目に触れるように効果的な宣伝活動であるのか、事前に内容を確認することを強くおすすめします。

パターン3

パターン3

納得できない値下げを要求される「両手仲介」にご注意ください。「両手仲介」とは売主様・買主様の仲介をひとつの不動産会社が行い、双方から仲介手数料を得る方法です。

両手仲介では業者は売主様から売却依頼された物件を公開せずに自社で囲い込みます。そして、少しでも早く仲介手数料を得たいと考え「売れにくいので値下げしましょう」と売主様に値下げを求めてくることが少なくありません。

もちろん、両手仲介にも良い面はあります。もともと多くの顧客を抱えている業者であれば、スムーズな売却に進むため、早期売却できる可能性があります。とはいえ、両手仲介は値下げを始めとして売主様の利益につながりにくい行為であることに変わりはありません。実は大手不動産会社では取引の半分程度が両手仲介であると言われています。納得できない値下げを要求されないためにも、両手仲介をメインにするような不動産会社は避けるようにしましょう。

売却成功につながる良い不動産会社=パートナーの選び方

パターン1

パターン1

地域の相場やニーズを知り尽くした会社を探しましょう。

不動産売却では売却予定物件のある地域に密着した不動産会社を選ぶことが、成功に近づく鍵となります。大手不動産会社は知名度が高いためたしかに魅力的です。しかし大手は顔が広いものの地域ごとの特性を細かく知り尽くしているかといえばそうでもないのです。

地元の不動産会社は地域のさまざまな情報を熟知し、市場価格に沿った適正な査定額やニーズに合わせた宣伝活動を行えます。そのため、地域密着型の不動産会社のほうが大手と比べて納得できる価格で早期に売却しやすいのです。

パターン2

パターン2

査定額の根拠を丁寧に説明してくれる担当者はカスタマーファーストで信頼できます。

「高額査定」はたしかに嬉しいものですが、査定はあくまでも参考値であり実際に売れる価格とは異なります。また、地域相場からかけ離れた査定額を出す業者は「契約がほしいだけ」の可能性もあり、カスタマーファーストの精神に欠ける面もあるといえるでしょう。そのような担当者は宣伝活動も適当になりがちで、結果的に売却に時間がかかり値下げを求められることも少なくありません。

査定額は物件や市場相場を参考に適正かつ現実的な価格であることが大切です。「なぜこの金額になったのか」その根拠をしっかりと説明できる担当者は信頼感があり、カスタマーファーストであるといえるでしょう。

パターン3

パターン3

販売活動を真摯に精力的に行ってくれる不動産会社を選びましょう。

不動産売却を成功させるためには、販売活動をしっかり行ってくれる会社を選ぶべきです。中には、契約だけ取ってあとは中身のない販売活動を行うような業者も存在しているためです。

たとえば、大手業者に多い「両手仲介」では、お客様から売却依頼された物件を外部に宣伝することをほとんどしません。自社で囲い込み売主様・買主様双方から仲介手数料を得ようとしているためです。

また、不動産売却に関する知識・経験が少なく、「効果的な宣伝方法がわからない」というプロでありながら未熟な担当者も存在しています。このように、販売活動をしっかり行ってくれない不動産会社は意外と存在しているものです。このような業者に間違っても依頼しないために、ぜひネットで口コミなどを確認しましょう。

不動産売却時にかかる主な費用と税金について

不動産売却時にかかる主な費用と税金をまとめましたので参考にしてください。

仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社に支払うのが仲介手数料です。売買契約が成立したタイミングで支払う成功報酬であり、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却価格 仲介手数料
200万円以下 5%
200万円~400万円以下 4%
400万円超 3%
印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。印紙税額は契約書に記載された売買価格により変動し、契約書に貼付することで納税となります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売却価格 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万円
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円
譲渡所得税

不動産売却時に利益が出た場合に発生するのが譲渡所得税です。利益は「譲渡費-取得費-譲渡費用-特別控除」によって計算することができ、これがマイナスになる場合は税金も発生しません。

譲渡費 不動産の売却価格
取得費 不動産を購入した時の価格(建物については減価償却)
譲渡費用 売却するのにかかったさまざまな費用
特別控除 売却時、譲渡所得から3000万円までを控除できる特例がある
その他費用

他にも不動産売却にはさまざまな費用がかかります。以下で主だったものをまとめましたのでご確認ください。

登記費用 費用は不動産1件あたり1000円で、司法書士に依頼する場合は5,000円~1万円程度必要です。
ローン返済 ローンが残ったままでは不動産を売却できないため、売買契約成立後にローン残債を返済します。金額はローンがどれくらい残っているかによります。
抵当権抹消費用 金融機関により不動産に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きが必要です。登録免許税として不動産1件あたり1,000円、司法書士への依頼で5,000円~1万円程度かかります。
証明書発行費用 不動産売買契約で必要となる印鑑証明書や住民票の発行手数料です。
引越し費用・不用品処分費用 お住まいの住居を売却する場合は、引越し費用や不用品処分費用がかかります。

より良い条件で売却するために知っておきたい査定や内覧の評価を上げるポイント

より良い条件で売却するために知っておきたい査定や内覧の評価を上げるポイント

「せっかく売却するならば少しでも高値をつけてほしい」「思い出の詰まった家だからこそ評価してもらいたい」そう思うのは当然のことです。ここでは不動産査定で担当者が見るポイントや査定・内覧での評価を高めるコツについてご紹介していきます。

査定評価で担当者がチェックするポイント

※表は左右にスクロールして確認することができます。

チェックポイント1
築年数
チェックポイント2
内装の状態
チェックポイント3
外装の状態
一般的に戸建ての場合は築15年までで購入時の2割程度まで価値が下がると言われています。また、マンションは価値の低下がゆるやかな傾向にあります。 主なチェックポイントとしては、間取り、壁紙・フローリングの劣化状況、換気の状態、雨漏りの有無、水回りに問題がないかどうか、などです。 主なチェックポイントとしては、屋根や外壁の剥がれがないか、破損・腐食箇所はないかなどが見られます。
チェックポイント4
土地の状態
チェックポイント5
周辺環境
チェックポイント6
その他のポイント
まず見られるのが土地の広さや形状です。一般的に長方形に近いほど評価が高く、変形地や狭小地は評価が下がります。
また、日当たりの良さや眺望、土地と接する道路幅なども査定額に大きく影響するポイントです。
利便性の良さが高評価につながるポイントです。たとえば、電車やバスの駅、商業施設、学校・病院などの公共施設に近い立地であれば評価が高くなります。 1~5までをプロが直接目視でチェックした上で、土地の境界線や登記謄本の所有者と売主様が同一人物であるかなど、登録情報やデータ等の細かい部分もチェックした上で査定されます。
定・内覧の評価をアップさせるには?

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ポイント1
ニオイ対策をしましょう
ポイント2
水回りは清潔にしましょう
ポイント3
すっきり見せるインテリア
を意識しましょう
タバコやペットのニオイ、その他の生活臭は住んでいる方ではなかなか気がつきにくいものです。査定や内覧のときには事前に清掃や消臭を行いましょう。 水回りは湿気が溜まりやすくカビや黒ずみ、水垢などで汚れやすいものです。査定や内覧前にできる限り清掃しておいた方が印象も良くなります。 インテリアが整っていると住みやすそうな印象を与えることができます。査定はもちろん、内覧希望者様にも「購入後の暮し」をイメージしてもらいやすく、購入への後押しになることも少なくありません。

お問い合わせから売却完了までの流れ

お問い合わせから売却完了までの流れ

ほとんどの方にとって不動産売却は初めてのご経験ですから、不安を感じるのも仕方ありません。ここでは高松市の地元密着型不動産会社「Seto家(せとうち)」でのご相談から不動産売却完了までの流れをわかりやすくご説明していきます。

STEP.1:所有する不動産の価値を把握する

まずはご自身が所有されている不動産の価値を大まかに把握しましょう。やり方は簡単で、所有不動産と似た条件の物件の販売価格をネットで検索するだけです。不動産は面積・間取り・築年数・立地などの条件がほぼ同じであれば、価格もほぼ同じになります。つまり、売却予定の不動産と同じエリアにあり似た条件の物件がどれくらいの価格で売られているのかを調べれば、所有されている不動産の価値を知ることができるのです。

STEP.2:当社へのお問い合わせ・売却のご相談

相場をある程度把握できましたら、Seto家(せとうち)へお問い合わせください。業界歴20年以上のプロスタッフが誠意を持ってご対応いたします。ご相談の際には「売却までの期間」「売却価格」「売却理由」「悩み・不安」など、ご事情・ご希望をお聞かせいただけると助かります。

STEP.3:不動産査定の実施と査定額のご提示

ご相談後、ご依頼いただけましたら担当者が不動産の査定を行います。査定方法には不動産の概要情報と売買事例・相場のみで行う「机上査定」と実際に現地で物件や周辺環境など細部までチェックする「訪問査定」があります。的確で現実味のある価格をご提示できるのは「訪問査定」です。査定後はお客様に査定額をご提示し、その根拠についてもわかりやすくご説明いたします。

STEP.4:媒介契約の締結

ご提示した査定額やその根拠にご納得いただきましたら、媒介契約へと進みます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。契約の内容や特徴についてはわかりやすくご説明いたしますので、お客様のご都合のよいものをお選びください。また、このタイミングで当社が行う売却活動・販売戦略の内容やその方針についても決定していきます。ご希望があればぜひお伝え下さいませ。

STEP.5:売却活動と内覧へのご対応

Seto家(せとうち)では独自の販売戦略によって売却活動を行っています。ネット掲載だけではなく、他社と差別化を図るため、多角的に売却活動を進めますのでご期待ください。また売却活動中は内覧希望者様への内覧対応があります。売主様のお立ち会いが必要となりますので、ご協力お願いいたします。玄関や室内、水回りの清掃などがされていますと印象が良くなり、内覧希望者様も購買意欲が高まるためおすすめです。

STEP.6:売買契約の手続き

購入希望者様から当社に売買価格や支払い条件、スケジュールなどの希望が書かれている「購入申込書」が送られてきます。売主様とご相談の上で当社にて購入希望者様と調整・交渉を行いますのでお任せください。交渉後、売買契約に進みます。売主様・買主様・当社担当者が集まり契約内容について確認し、ご納得いただいた上で署名捺印をして契約完了となります。なお、このタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。

STEP.7:残代金の支払と物件お引渡し

買主様から売買代金の残額が期日までに支払われます。固定資産税やマンションの管理費についてはお引渡し日までの分を日割りで精算する形になります。また、ローン残債がある場合は抵当権の抹消手続きが必要です。当社では司法書士と連携しており、代行依頼についてもスムーズなサポートができますのでお任せください。

STEP.8:確定申告

不動産売却によって得た利益については税金が課せられます。翌年3月15日までに支払いを行いましょう。ただし、居住用不動産では「3,000万円の特別控除の特例」が適用される可能性があります。また、仲介手数料など売却にかかった諸費用は経費として計上できるため、節税することが可能です。当社では税理士と連携を組んでいるため、税金に関することもサポートできますのでご安心ください。

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不動産売却を検討される理由はお客様によってさまざまです。相続・空き家・離婚・農地など売却したい不動産によっても適した売却方法は異なります。Seto家(せとうち)では業界歴20年のプロスタッフが直接ご対応し、お客様のご事情・ご希望をじっくりお伺いします。担当者は相続アドバイザーの資格を有し、空き家活用や農地売却実績も豊富です。幅広くさまざまなケースで最適解を導き出せるのが当社の強みとなります。高松市で「相続・空き家・離婚・農地」の売却にお困りでしたら、ぜひSeto家(せとうち)にお任せください。

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