離婚・ローン返済でお悩みの方

  • HOME
  • 離婚・ローン返済でお悩みの方

Loan

高松市の地域密着型不動産会社Seto家(せとうち)ではお客様の幸せを願い、丁寧なご対応と最適なご提案をしております。離婚時の不動産売却は財産分与や名義人以外売れないなど覚えておかなくてはいけないことがいくつかあります。また、オーバーローンの場合は任意売却なども検討しなくてはいけません。ここでは離婚時の売却やローン返済にお悩みの方の解決法についてご紹介します。

離婚時に家を売却する際に覚えておきたい5つのポイント

離婚時の不動産売却は一般の売却と異なり気をつけなければならないことがいくつかあります。財産分与や共有名義など、覚えておきたいポイントを5つご紹介いたします。

1.家を売却して得た代金は財産分与しなければならない

1.家を売却して得た代金は財産分与しなければならない

離婚時に家を売った場合、その売却代金は財産分与され半分ずつに分けられます。財産分与は婚姻中に築いた財産を離婚時に夫婦で分け合うことであり、預貯金などはもちろん不動産も財産分与の対象となります。この際、持分割合や夫婦の収入などは関係なくきっちり半分となります。

ただし、婚姻前に購入または相続した不動産については財産分与の対象となりません。また家を売却しても住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合も財産分与の対象とはならないので覚えておきましょう。ちなみに、婚姻前に購入した住宅であっても婚姻後にローンを支払っていた場合、婚姻期間中の返済分については共有財産の対象となります。婚姻中の返済額がどれくらいか計算して共有財産を調べなくてはいけません。

2.名義人以外が売ることはできない

2.名義人以外が売ることはできない

不動産は名義人でなければ売却することができません。たとえば、住居が共有名義の場合は夫婦どちらかの同意がなければ売却できません。また、夫名義であったならば、妻が勝手に売却することができないことになります。離婚に伴う不動産売却では、名義人を調べて売却できる状態にあるかどうかを確認しましょう。

ちなみに、持分割合(共有持分)については売却することが可能です。ただし注意したいのが、割合が半分以上となる場合は代償支払いをしなければならない点です。たとえば、夫が共有持分を70%売却した場合、20%分を権利侵害している状態となります。この場合、相殺するためには、20%分の代金を妻に支払わなければなりません。

3.ローン残債によって売却方法が変わる

3.ローン残債によって売却方法が変わる

住宅ローンがどれくらい残っているかによって売却方法が変わるため、ローン残債は必ず確認しましょう。住宅ローンが残っていない場合は高く売れる可能性のある仲介売却がおすすめです。得た利益は財産分与をして双方で受け取ることができます。「時間をかけたくない」という場合は、もちろん買取も可能です。住宅ローン残債を売却代金で返済できるアンダーローン状態であれば仲介売却・買取どちらも利用できます。また、財産分与も可能です。

住宅ローン残債を売却代金で支払いきれないオーバーローンの場合は注意が必要です。売却する場合は債権者の合意を得た上で売却する「任意売却」となり、残った住宅ローンについては離婚後も支払う必要があります。とはいえ、返済方法については債権者と交渉することでリスケジュールが可能です。

4.まずは家の資産価値を知ることが大切

4.まずは家の資産価値を知ることが大切

不動産売却後の財産分与がいくらになるのか、そもそも売却代金でローンを完済できるのか、どの売却方法を選ぶべきか、などを判断するためには何よりも「家の資産価値」を知らなくてはいけません。不動産の適正な価値を知るためには不動産会社に査定を依頼するのが一番です。そしてそのまま納得できる査定額が提示され、担当者の進める売却方法にも納得できれば、そのまま依頼しましょう。

5.売却は離婚前から進めて財産分与は離婚後に

5.売却は離婚前から進めて財産分与は離婚後に

離婚時の不動産売却は、できるだけ婚姻中に進めたほうがよいでしょう。お互いに連絡を取りやすいためです。離婚後でも売却可能ですが、「もう顔も見たくないし話もしたくない」という状況になってしまっては進捗報告などもしにくく、財産分与を進めにくくなります。

ただし、離婚前に不動産売却代金を財産分与してしまうと「贈与」という形になってしまいます。この場合、贈与税や不動産取得税が課税される可能性があるため注意が必要です。このことから、売却は離婚前から進めて財産分与については離婚届け提出後に行うのがスムーズであるといえます。

離婚時の財産分与における注意点

※表は左右にスクロールして確認することができます。

財産分与の請求は離婚成立日から2年以内 離婚協議書を公正証書化しておけば安心

財産分与は離婚成立日から2年間の内に行わなくてはいけません。その期間がすぎると、財産分与の権利が消滅してしまうためです。

財産分与の除斥期間は法手続きにより延長・中断等ができないため、2年間で行う必要があります。ただし、時効ではないため、相手との話し合いにより除斥期間が過ぎても財産分与されることもあります。

また、話し合いが長引きどうしても2年を過ぎてしまうと予想される場合、期間終了前に家庭裁判所に調停を申し立てることで延長することができます。

財産分与について細かく取り決めた離婚協議書は公正証書化しておきましょう。公正証書化しておけば、支払いが滞ったときなどに役立つ可能性があるためです。たとえば、何らかの理由で相手からの支払いが数ヶ月滞っているとします。連絡をしてもちゃんとした返答がなく、支払う意志があるのかどうかもわからない、そのような場合に公正証書化した離婚協議書が役立ちます。

公正証書化されていると、相手の財産に直接強制執行することができる可能性があります。面倒な裁判を起こす必要がないため、話がスムーズです。また、強制執行されてしまう可能性は相手にとってプレッシャーとなるため、支払いを滞らせにくくなるという効果もあります。

オーバーローンでも「任意売却」なら不動産売却できます

オーバーローンでも「任意売却」なら不動産売却できます

オーバーローンとは家を売却してもその代金がローン残高を下回り、完済できない状態のことを言います。オーバーローン状態であっても「離婚時に売却したい」場合は任意売却がおすすめです。

任意売却とは債権者である金融機関等に許可を得て家を売却する方法です。「家の売却代金をすべてローンの返済に充てる」など特別な条件をつけて交渉することで実現することが可能です。

任意売却は通常の不動産売却と同様に仲介売却の形で家を売ることができます。高く売ることができればその分だけローンの返済額ができ、仲介手数料も売却代金から捻出することが可能です。また、売却代金による返済後の残債については、金融機関と交渉することで収入状況に合わせてリスケジュールでき、無理のない形で分割返済できます。家を売ってもローンを返済できないオーバーローンでも離婚時に家を売却したい、という場合は任意売却をご検討ください。

任意売却と競売の違い

ローン完済を滞納し続けると金融機関が裁判所に申し出て強制的に「競売」が行われます。競売は任意売却とさまざまな面で異なり、物件所有者様にはデメリットの多い売却方法です。任意売却と競売の違いをまとめましたのでご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

任意売却 競売
売却価格 通常の方法にて不動産売却ができ、市場相場に近い価格で売却可能です。 市場相場の5割~7割程度の価格で売却されてしまいます。
売却にかかる経費 仲介手数料や測量費用、登記費用などがかかり、これらを売却代金から支払うことが可能です。 印紙代や登録免許税さらに予納金がかかります。印紙代や登録免許税は売却代金から、予納金は競売が成功した場合に返還されます。
ローン残債 債権者と交渉し、収入状況などを鑑みた上で無理のない返済計画を再設定することが可能です。 一括返済が原則となります。
売却後に住み続けることができるか否か 身内や不動産会社に直接買い取ってもらいその後に賃貸契約を結ぶことで住み続けることもできます。 所有権移転後に住居に居座り続けると不法占拠とみなされます。裁判所より強制退去を求められるため、住み続けることはできません。
引越しの時期 買主様と交渉することである程度自由に決められます。 売却後は早急な明け渡しが必要です。
引越し費用や生活費 債権者と交渉することで引越し費用や当面の生活費などを工面することができます。 引越し費用の捻出や立ち退き料の支払いがされることはほとんどありません。引越しは自費で行うことになります。
プライバシーは守られるか 不動産会社に相談することで、なるべく目立たない形で売却を進めることができます。そのため、ご近所に知られずに売却することも可能です。 競売の情報は公にされ、不動産調査のために執行官がご自宅に伺います。そのため、ご近所に知られる可能性が高いです。

PICK UP!
離婚による任意売却の注意点を丁寧に説明します!

PICK UP!離婚による任意売却の注意点を丁寧に説明します!

任意売却は競売と異なり所有者様にとってメリットの多い売却方法です。しかし、注意しておきたい点もいくつかあります。任意売却はローンを滞納している債務者が行える売却方法です。そのため、任意売却を行う=信用情報に傷がつきます。いわゆるブラックリスト入りするため、売却後数年間は新規にカードを作れずローンを組むこともできなくなります。また、任意売却は一般的な売却方法で行われるため、すぐに売れるとは限りません。任意売却には実行できる期限があるため、それまでに売却できないと競売になってしまいます。

Seto家(せとうち)は弁護士と連携し法的な問題にも適切なアドバイスをお伝えできます。金融機関との交渉がスムーズに進むようにサポートいたしますので、オーバーローンなどを理由に任意売却をご検討でしたらぜひお問い合わせください。

LINEで簡単に相談する