賃貸アパート・
マンション、農地の売却

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高松市の地域密着型不動産会社Seto家(せとうち)ではお客様の幸せを願い、丁寧なご対応と最適なご提案をしております。賃貸アパート・マンションや農地の売却には一般の不動産売却にはない知識や経験が必要です。当社担当者は賃貸仲介・管理業務の経験が豊富で農地売却の実績も多数あります。ここでは賃貸アパート・マンションの売却、農地の売却についてご紹介していきます。

賃貸アパート・マンションの売却

賃貸中で入居者のいるアパート・マンションを売却する方法

賃貸中で入居者のいるアパート・マンションを売却する方法

所有するアパート・マンションに入居者がいる場合でも売却することは可能です。ここでは賃貸中で入居者のいる物件を売却する3つの方法をご紹介します。

1. オーナーチェンジによる売却

「オーナーチェンジ」とは、入居者はそのままの状態で売却できる方法です。売主様にとってオーナーチェンジには以下のようなメリット・デメリットがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

メリット デメリット
  • 退去期間がないため比較的短期間で現金化が可能
  • 売却期間中も家賃収入があるため、長引いても安心感がある
  • 賃貸用途でしか売り出せないため、購入希望者は限定されてしまう

買主様側にも「購入してすぐに家賃収入を得られる」というメリットがあります。賃貸用物件を求めている人にとって、入居者がすでにいる物件はかなり魅力的で購買意欲をそそられることでしょう。
また、オーナーが変わるだけであるため、入居者にとっては特別な手続きなくそのまま問題なく住み続けられるというメリットもあります。

2. 立ち退き交渉・退去後に売却

現在の入居者に退去してもらってから売却する方法もあります。メリット・デメリットは以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

メリット デメリット
  • 賃貸用、居住用どちらにも利用できるため、買い手を見つけやすい
  • 建売用地やマンション用地として高く売ることも可能
  • 退去済みなのでハウスクリーニングやリフォームを行った上で売却できる
  • リフォームや大規模修繕が必要な場合、買い手を見つけにくくなる
  • 立ち退き交渉をする手間がある
  • 立ち退き料の支払いが必要である

立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分が一般的です。入居者の人数によっては大きな出費となるため、この方法における大きなデメリットといえます。また、立ち退き交渉がスムーズにいくとは限らず、期間が長引くことで心理的にも経済的にも負担になるケースが少なくありません。

3. 入居者に売る

現在入居されている方に購入をお願いする方法もあります。

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メリット デメリット
  • 立ち退き交渉や立ち退き料の支払いが不要
  • 買い手を探す手間がない
  • 必ずしも購入してくれるとは限らない

長年住んでいる方はその物件に思い入れがあることがほとんどです。「購入できるならばぜひ購入したい」と考えている入居者も少なくありません。長く住み続けている人にひと声かけてみると、意外とスムーズに進む可能性があります。

賃貸中で入居者がいる物件を高く売却する3つのポイント

※表は左右にスクロールして確認することができます。

事前に相場を調べる 複数社に査定してもらう 買主様に売却理由を説明する
売却を検討されたら、まずは市場の相場を把握しておきましょう。大まかにでも把握できていれば、根拠のない高額査定に心が揺れてしまうことがなくなります。また、売り出し価格決定時に売れやすい価格に決めやすくなります。
相場を調べるには不動産情報サイトで類似物件の家賃相場や表面利回りを調べます。そして年間家賃収入と表面利回りで割って売却価格の相場を算出しましょう。
よい不動産会社を選ぶためにも複数に査定してもらいましょう。
不動産会社ごとに査定額には差がありますし、得意な分野が異なります。また、査定を通して担当者の力量なども見ることが可能です。
買主様には包み隠さず売却理由をお伝えしましょう。買主様が感じている「なぜ収益があがっている物件を手放すのだろう?」と不安や疑問を払拭するためです。
「新たな投資先が見つかった」「事業資金を調達したい」など、前向きな理由であれば買主様も納得しやすいです。

農地(田んぼ・畑など)の売却について

農地の売却が難しいのは「農地法」が理由です

農地の売却が難しいのは「農地法」が理由です

農地の売却は「農地法」の存在により不動産売却の中でも難しいとされています。農地法によって、農地を購入できるのは「農業委員会に許可を受けた農家」または「農業従事者」に限定されています。「脱サラしてこれから農家を始める」という方には原則売却できません。また、農業法人に農地を売却する方法もあります。しかし、農地にしか使えない土地=用途が限られている土地は値下げ要求をされやすく、思ったより高く売れない可能性もあるのが現実です。このような理由から農地の売却は難しく、日本において農地はかなりの面積が有効活用されていない状態となっています。

農地の売却方法は「農地のまま売却」「転用して売却」の2つあります

農地の売却方法は「農地のまま売却」「転用して売却」の2つあります

農地を売却するためには「農地のまま売却する」「農地を転用して売却する」という2つの方法があります。いずれの場合も農業委員会の許可が必要です。以下で農地を売却する2つの方法についてまとめましたのでご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

農地のまま売却 農地を転用して売却
農地のまま売却する場合、まず候補となるのが農地の規模を広げたいと考えている近隣の農家です。ただし、いまの日本において農家の後継者不足は深刻化しており、近隣で買い手が見つかる可能性はそれほど高くありません。
また、広く購入者を募る場合もハードルは高くなります。農地の購入者となるには農業従事者であることはもちろん、必要機器の所有や現在の耕作面積が50a以上であること、所有するすべての農地を使用していること、適正な人数が農業に従事していることなどが条件となります。
このような状況から、農地のまま売却するのはかなり困難です。
農地を転用する場合、農業委員会または都道府県知事の許可を得なくてはなりません。申請時には「建築する建物」や「利用目的」などを伝えるとともに、その資金が十分にあることを証明できなければいけないという制約があります。
農地のまま売却するよりは現実味があるものの、条件を整えるのは決して簡単ではありません。
当社ではこれまで多数の農地売却実績があります。使っていない農地や相続した農地でお困りの方はぜひご相談ください。

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「住み替え」での売却についても、当社にお任せください!

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スムーズな住替えをご希望でしたらぜひ当社にお任せください。住み替えは「売却」と「購入」を同時に行うため難しい面があります。売買タイミングが大きくずれてしまうと仮住まいを用意したり2回引越しをすることになったり、二重に住宅ローンを支払う必要がでてきたりなどのリスクが発生します。当社ではお客様のご希望やご事情をじっくりお伺いし、できる限り購入にタイミングを合わせて売却を進めていきます。リスクが少なくスムーズな住み替えをお望みでしたら、Seto家(せとうち)にお任せください。

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